Пошаговые инструкции по сдаче в аренду квартиры: для собственника и риэлтора

Давайте сразу определимся со спецификой: риэлтор или собственник, занимающийся арендой, чаще всего отличается от своего коллеги, который занимается преимущественно продажей и покупкой объектов. Рынок съёмного жилья — сложный бизнес со своей спецификой, который отличается в первую очередь своей гибкостью и «сезонностью». 

Дело в том, что рынок съёмного жилья:

1. Куда более активный, чем рынок продажи и покупки недвижимости. Многие люди часто переезжают и им просто физически и финансово неудобно будет продавать прошлый и покупать новый объект под все свои переезды. Плюс, бывают, например, командировки.

2. Имеет куда более широкую аудиторию. Студенты и молодые семьи без детей, например, очень редко покупают недвижимость, являясь мощной движущей силой преимущественно на рынке аренды.

3. Намного больше зависит от внешних факторов, таких как проведение недалеко различных спортивных мероприятий (из примеров — Олимпиада в Сочи или Чемпионат мира по футболу во многих городах России) или открытие курортной зоны. Цены могут подниматься стремительно и также стремительно опускаться вниз.

Прежде всего, давайте определимся с форматом — здесь мы будем говорить об официальной сдаче квартиры в аренду, с уплатой 13% налога и оформлением всех документов. 

Первый этап — поиск клиента. Здесь собственник сразу попадает на развилку: стоит ли ему искать клиентов самостоятельно или всё-таки обратиться к помощи риэлтора? Первый вариант подразумевает собой полную отдачу собственника этому делу и самостоятельное размещение объявлений на рекламных площадках. У обычного человека чаще всего нет под рукой обширной клиентской базы (в отличие от риэлторов, в особенности тех, кто использует отраслевую CRM систему), поэтому поиск временного хозяина для квартиры может затянуться как минимум на несколько недель. 

Но не может быть всё так радужно, не правда ли? Минусы использования риэлтора на этом этапе, конечно, есть, хоть и чуть менее очевидные. 

Кто-то должен оплатить работу риэлтора и, получается, что это будет арендатор. Чаще всего берут от 50% до 100% месячной платы за аренду объекта недвижимости, поэтому  сразу как минимум несколько категорий потенциальных арендаторов проходят мимо нашего объекта: те, кто часто в разъездах (военные, гастролирующие, путешественники) и не самые финансово-обеспеченные категории граждан (студенты, молодые семьи, незащищенные категории населения). Некоторые люди попросту не доверяют риэлторам и захотят рассчитаться «мимо кассы», что в данном случае совершенно непозволительно, ибо, напомню, сдавать мы собираемся официально, заключив уже договор с риэлтором на предоставление рекламных услуг. 

Если без риэлтора, то для поиска клиента будет достаточно разместить качественное объявление о продаже квартиры на двух-трёх популярных досках вроде Avito или Cian и просто ждать. В некоторых случаев, доплатив, можно поднять Ваше объявление «выше» в поиске на доске. 

У риэлторов же немного другой подход. Ваш объект вносится в общую базу и, помимо размещения на рекламных досках (множестве рекламных досок, ибо CRM автоматически выгружает добавленные объекты), отправляется в форме презентации заинтересованным клиентам. 

В целом, у риэлторов куда выше шанс найти Вам клиента для показа, а вот дальше...

Договорившись с потенциальным клиентом по телефону — Вы или риэлтор назначили показ. 

Показ также проводится либо собственником самостоятельно, либо ответственным за показ риэлтором. К показу нужно хорошо подготовиться, потому что это один из самых важных этапов не только при продаже или покупке, но и сдачи квартиры в аренду. 

В целом, ответственный риэлтор может сильно помочь на этом этапе, потому что он заинтересован в сдаче квартиры не меньше собственника. Собственник не всегда может верно определить объективные плюсы и минусы своего объекта (особенно, если собственник сам долгое время жил в нём — реальные достоинства стали привычными и не вызывают восторга, а с шероховатостями как-то свыклись и не хотят их исправлять), когда как риэлтор сможет грамотно приподнести положительные черты объекта и сгладить недостатки. 

Собственнику и риэлтор желательно прийти к объекту заранее перед показом по двум причинам: 

1. Опаздывать в этом бизнесе — непозволительно. 

2. Нужно будет подготовить объект – открыть окна, прибраться после прошлого показа, всё проверить.

Если сторону собственника и арендатора всё устраивает, то заключается договор, вносится предоплата и риэлтор (если он есть) получает свою комиссию в размере 50 или 100 процентов ежемесячной платы за объект (единоразово). 

В следующей статье мы разберем все юридические тонкости при сдаче квартиры в аренду.